【2026年版】宮崎で家を買うなら新築・中古どちらが得？総額・税制・リスクを宅建士が徹底比較

2026年6月16日

SUN編集部

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はじめに

「新築と中古、正直どっちが得なんですか？」

この質問を不動産会社にすると、たいてい歯切れの悪い答えが返ってきます。それもそのはず——新築専門の会社は新築を、中古を扱う会社は中古をすすめるのが自然なことだからです。

この記事では、宮崎のローカルメディア「SUN」が宅建士の監修のもと、宮崎市の実際の価格データを使って正直に比較します。「万人に正解はない」のは事実ですが、「あなたの条件ならこちらが有利」と言い切れる判断軸を提供することが目標です。

特に2026年は、中古住宅に関わる税制が大きく変わった年です。「どうせ新築の方が得でしょ」と思い込んでいる方にこそ、最後まで読んでいただきたい内容になっています。

まず結論から

長い記事なので、先に結論を出します。

新築が向いている人：間取り・仕様にこだわりたい、修繕リスクを避けたい、省エネ性能を新品で手に入れたい方。

中古＋リノベが向いている人：好きなエリアに予算内で住みたい、自分好みのデザインにしたい、総額を抑えて手元資金を残したい方。

そして**2026年の最大の変化は「中古の税制優遇が新築並みに拡充された」**こと。これにより、条件が合えば中古＋リノベの方が総合的に有利になるケースが増えています。詳しく解説していきます。

宮崎市の新築・中古の価格差を知る

最初に、宮崎市における新築と中古の価格差を整理します。

エリア別の価格比較

エリア	新築（分譲）	中古（築10〜20年）	表面上の差額
大塚・大塚台	3,200万〜4,500万円	1,500万〜2,500万円	△1,000万〜2,000万円
生目台・生目	2,800万〜4,000万円	1,300万〜2,200万円	△1,000万〜1,800万円
清武・田野	2,200万〜3,200万円	1,000万〜1,800万円	△800万〜1,400万円
佐土原	2,000万〜3,000万円	900万〜1,500万円	△800万〜1,200万円

※中古価格は築年数・状態によって大きく異なります。SUN編集部調べ・2026年6月時点。

数字だけ見ると「中古の方が1,000万円以上安い」という印象を受けます。ただし、この「表面上の差額」がそのまま「お得の差」にはなりません。次のセクションで、比較するべき本当の数字を整理します。

「総額」で比較しないと判断を誤る

新築と中古を正しく比較するには、物件価格だけでなく「総額」で見る必要があります。

新築の総額の計算

物件価格 3,000万円
＋ 諸費用（物件価格の3〜5%）約120万円
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総額 約3,120万円

新築の諸費用は登記費用・住宅ローン手数料・火災保険などで、物件価格の3〜5%程度が目安です。

中古＋リノベの総額の計算

物件価格（築15年・生目台エリア） 1,600万円
＋ リノベーション費用（水回り・内装全面） 600万円
＋ 諸費用（物件価格の6〜8%）約160万円
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総額 約2,360万円

中古の諸費用は仲介手数料が加わるため、新築より高くなります（物件価格の6〜8%程度）。リノベ費用は工事内容によって大きく変わりますが、水回り＋内装を全面リノベする場合は500〜800万円が宮崎の目安です。

この例では、総額で約760万円の差があります。ただし、ここからさらに税制の影響が加わります。

宅建士監修コメント 中古住宅は「買ってから想定外の修繕が必要になるリスク」があります。購入前にホームインスペクション（住宅診断）を入れることを強くおすすめします。費用は5〜10万円程度で、構造・雨漏り・シロアリなどの状態を専門家が診断してくれます。これを怠ると、入居後に数百万円単位の修繕費が発生することもあります。

【2026年最重要】税制改正で中古住宅が激変した

ここがこの記事で最も伝えたいポイントです。

2026年度の税制改正により、中古住宅の住宅ローン減税が大幅に拡充されました。

住宅ローン減税の新旧比較

住宅の種類	〜2025年借入限度額・控除期間	2026年〜借入限度額・控除期間
中古（一般）	2,000万円・10年	2,000万円・10年（変わらず）
中古（ZEH水準省エネ）	3,000万円・10年	3,500万円・13年（★大幅拡充）
中古（長期優良・低炭素）	3,000万円・10年	3,500万円・13年（★大幅拡充）
新築（ZEH水準省エネ）	3,500万円・13年	3,500万円・13年（変わらず）

子育て世帯への最大控除額の変化

省エネ基準を満たす中古住宅を購入した子育て世帯・若者夫婦世帯の場合、受けられる最大控除額が2025年の約210万円から2026年以降は約409万5,000円と、約2倍に拡大されました。

つまり「省エネ性能を満たす中古住宅」を選ぶと、2026年は新築とほぼ同等の税制優遇が受けられるようになったのです。

「リノベ済み省エネ中古」が狙い目

この改正で特に注目されるのが、リノベーションによってZEH水準の省エネ性能を達成した中古住宅です。

断熱改修・省エネ設備を導入してZEH水準を達成
住宅ローン減税で借入限度額3,500万円・13年の控除が適用
さらに「先進的窓リノベ2026」「みらいエコ住宅2026」などの省エネ補助金も併用可能

中古の購入価格の安さ＋省エネリノベ補助金＋住宅ローン減税13年——この三点を組み合わせると、総合的なコストは新築を下回るケースが出てきます。

宅建士監修コメント ただし「ZEH水準を満たす中古」は市場にまだ多くありません。また、リノベーションで省エネ基準を達成するには、断熱性能の改修が必要で、対応できる業者を選ぶことが重要です。「省エネ補助金の登録業者かどうか」を業者選びの条件に入れることをおすすめします。

宮崎固有の比較軸：南海トラフと耐震性

全国向けの比較記事には書かれていない、宮崎ならではの重要な視点があります。

宮崎市は南海トラフの高リスクエリア

宮崎市は南海トラフ地震の想定震度が最大7のエリアに位置しています。2026年3月には宮崎市が津波ハザードマップを更新し、最新の浸水想定が公表されました。

家を購入する際、この「耐震性」と「立地の安全性」が新築・中古の比較において宮崎特有の重要な軸になります。

新築の場合

現行の建築基準法（新耐震基準・2000年基準）に基づいて建てられるため、耐震性は担保されています。さらにZEH住宅や長期優良住宅では耐震等級2〜3が標準になっているケースも多く、構造面での安心感は高い。

中古の場合

築年数によって耐震基準が大きく異なります。

築年数の目安	耐震基準	リスク
1981年5月以前	旧耐震基準	大規模地震での倒壊リスクが高い
1981年6月〜2000年5月	新耐震基準	阪神大震災での被害も一部あり
2000年6月以降	現行基準	現在の基準に準拠。比較的安心

宮崎で中古住宅を購入する場合、1981年6月以降の新耐震基準に適合した物件であることが最低条件です。さらに2000年6月以降の物件であれば、より安心できます。

また、海沿い・河川沿いのエリアは津波・洪水リスクも確認が必要です。宮崎市のハザードマップ（2026年3月更新版）で候補地を必ず確認しましょう。

宅建士監修コメント 耐震基準適合証明書の取得は、住宅ローン減税の適用条件にもなっています。中古を購入する場合は「耐震基準適合証明書が取れる物件か」を不動産会社に必ず確認してください。旧耐震基準の物件は証明書が取れないケースがあり、その場合は減税の適用外になります。

維持費・将来コストの比較

購入後のコストも比較しておく必要があります。

新築の維持費

費用項目	目安
固定資産税（新築軽減あり）	最初の3〜5年は軽減措置あり
修繕積立（目安）	月1万円程度（将来の大規模修繕用）
設備の交換時期	入居後10〜15年から順次発生

新築は最初の数年間は修繕費がほぼかからない反面、10〜15年後から外壁・屋根・設備の交換が始まります。

中古の維持費

費用項目	目安
固定資産税	新築軽減なし（評価額による）
購入直後のリノベ費用	500万〜1,000万円（工事内容による）
修繕費	状態次第。購入前の診断が重要

中古はリノベーション直後であれば、新築後10〜15年の状態と同様に修繕費を抑えられます。ただし「リノベしていない部分」に将来の修繕リスクが残ります。

あなたはどちらが向いているか？

ここまでの比較をもとに、判断の目安を整理します。

新築を選ぶべき人

間取り・設計にこだわりたい方。中古は既存の間取りが前提で、構造上変えられない部分があります。「この部屋配置でないと嫌だ」という明確なこだわりがある場合は新築が向いています。

修繕リスクを極力避けたい方。入居後しばらくは修繕費がかからない安心感は、新築ならではの強みです。「予算計画を立てやすい」という点でも新築に優位性があります。

省エネ・ZEH性能を最初から確保したい方。2028年以降、新築はZEH水準以上が住宅ローン減税の事実上の必須条件になる方向です。最新の省エネ基準で建てられた家は資産価値の維持にも有利です。

中古＋リノベを選ぶべき人

立地・エリアを優先したい方。「大塚エリアに住みたいが新築は予算オーバー」という場合、中古なら同じエリアに予算内で入れる可能性があります。宮崎市の人気エリアは中古でも需要が高く、立地の良い物件が比較的出やすい。

自分好みの空間にしたい方。内装・間取りをリノベーションで一から作り直す場合、既製品の新築より自由度が高くなります。無垢材・造作家具など素材にこだわりたい方にも向いています。

総額を抑えて手元資金を確保したい方。住宅購入後も「子どもの教育費」「突発的な出費」に備えた手元資金が必要です。新築より数百万円〜1,000万円以上安くなる中古は、資金面での余裕を作りやすい選択肢です。

SUN編集部より SUNの編集長自身も、宮崎市内で中古住宅を購入しリノベーションを進めています。「実際にどの業者に頼んだか」「リノベ費用はいくらかかったか」「補助金は使えたか」——これらのリアルな体験談は、別記事で全記録しています。

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